上海の不動産が大変なことになってます！ - 株式会社アクアビジネスコンサルティング

最近の上海の不動産の暴騰について、中国政府がやっていることはこれまでと何も変わらないのですが、
中国の業界人が心配しているのが意外だったものですから書いてみました。
不動産までも暴落したら現政権本当に面子丸潰れなので今後も必死で支えるし、資産防衛のために不動産を買いたいニーズは確かにありますので、多分暴落しないと思いますが、
将来のことは誰も保証はできませんので一つのシグナルとして日本の方にもに知らせておいたほうがいいと思いました。
微力ながら、中国政府に対してもしっかりバランスを見てくださいねとメッセージを送りたい気持ちもあります。
今後の動向についても追って報告いたします。

2月半ばの春節の休暇明けから、上海の不動産が暴騰を始めた。1週間で30％以上上昇した物件もあるようだが、上海の仲介会社によると今年に入ってから概ね10％〜30％程度上昇しているイメージだそう。

上海バブルは終わらない？

　はっきりしているきっかけは、2月19日に交付された不動産取引税軽減策と言われている。といっても、軽減されるのは、上海市の場合でも一時取得のケースで140平方メートル以上（この面積は共有部分も入って建築面積といわれるものなので、日本流の占有面積で言えば100平方メートル程度）の物件の取引税3％が1.5％になった程度であるが、これでも、買替え需要を随分と刺激しているようだ。

　最近話をした上海の不動産デベロッパーの友人も、にわかに、新規開発用地の取得の動きが出始めて忙しくなってきたという一方で、あまりにも急な値上がりとその背景に心配もしているとのことであった。

　中国のネットメディアをみても、今回の暴騰は異常であり、その危険性を指摘する声もでている（http://www.chinabgao.com/info/86670.html）。

　昨年のコラムで、中国崩壊はありえないとの考えを表明した自分ではあるが、この程度の相場の暴騰、暴落はあり得るのが中国であると認識している。ただ、この友人の話を聞いていて、私もさすがに少し心配になってきたので、今回聞いた話を読者と共有したいと思う。彼の話を少し補足して整理すると以下のとおり。

1.不動産の価格の上昇は、昨年深センから始まった。今年1月までに半年間で価格が約50％程度の上昇となった。

2.上海は、春節明けから始まった。不動産取引税の軽減は確かに一つのきっかけであることは間違いないが、大きな背景としては、地方財政の問題があるのではないかと睨んでる。

3.中国の地方財政を支えている一つの柱はなんといっても国有土地使用権の払い下げによる現金収入だ。しかしながら、最近の経済の減速、外資の進出の減少、投資用不動産の投資規制などの影響により、土地の払い下げが減少しており、当然、地方財政を圧迫している。こうしたなか、確認できる地方債務の総額は30兆元に達するといわれている。そうなると、政府としては、何としても、不動産取引を活性化し、新たな物件の開発につながる環境を作りたいと思っても不思議ではない。

官製バブルの懸念も

4.以下の諸点は、あるネットメディア（http://mt.sohu.com/20160227/n438727687.shtml）の分析であるが、現在の不動産関連政策は、不動産市場の活性化のために、最近10年ないし、少なくとも2008年以来最も緩和された状況と分析している。こうしてみると国を挙げて不動産市場を下支えしようとする政府の意図が見て取れる。

（１）一戸目の住宅ローンの自己資金の下限がこれまでの30％から、地域によって20〜25％に引き下げられている。二戸目以降は30％。
（２）住宅ローンの金利は08年以来最低レベル。
（３）２線都市は営業税が免除。
（４）不動産取引税の減税。
（５）上場不動産企業は、昨年3000億元の社債を発行したが、この金額は14年の18倍。

　その他、別の上海の友人の話によると、二戸目の購入時で、かつ中古物件の購入の場合の自己資金の比率が70%から40%に引き下げられた影響が大きいと考えている。これまで二戸目を買えず、うずうずしていた人たちが一気に買いに入ったと。

5.もしそうだとすると、昨年の株式市場のように、もともとは市場の活性化を意図した中での、経済実態を反映しない株価の暴騰が、最終的には株価の暴落で治ったと同じことになるのではないかと心配している。もちろん、不動産は、株式と違って、実際に居住のための実需があるので一概にはいえないが、これまでの不動産開発に頼りすぎた経済成長政策のために、市場に供給しすぎて在庫になっている不動産があるなかでの話なので、こうした懸念が出ている。

大学生は自己資金ゼロで住宅ローンが組める

6.もっと心配しているのは、遼寧省の瀋陽市で出された大学生は自己資金０でも住宅ローンを借りて住宅を買えるという政策。いずれ学生が住宅ローンを払えなくなり、中国版サブプライムになり、最終的に銀行にそのしわ寄せが行くのではないかと心配している。

7.自分も不動産を複数所有しそれが資産形成になっているが、一方で、中国経済の健全な発展を考えると、不動産価格ばかりが上がる状況に対する疑念も強くもっている。これは中国でよく聞かれる笑い話であるが、本当の話である。中国はこれから産業の高度化が必要であるのに、これではだれもまともな事業に投資しようとはしないのではないか。

　（1）10年前に自分の唯一の資産であるマンションを80万元で売却しそれを元手に事業を始めた。

　（２）身を粉にして働いて事業は一応成功し、10年後に400万元の貯金ができた。

　（3）この金で10年前に売却したマンションを買い戻そうとしたら400万元だった。

　全く、中国経済の矛盾、問題点が凝縮された話である。

　中国では、全国の土地を実態的には全て政府が所有しているので、地方財政の問題も、日本、欧米をはじめとした土地の私有性を前提とした国と単純比較はできないと思う。ただ、それにしても、財政の穴埋めをいつまでも土地使用権の払い下げによる収入に頼りすぎるのは、やりすぎればいつかは破綻することは間違いない。そのバランスを中国政府はきちんと分析、管理できていることを、中国に投資している者として切に願いたい。それ自体が悪いのではなく、度を越すことが危険なわけであるので。

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